공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축했다면, 경매 후 새 건물에 법정지상권이 자동으로 생기나요?
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 예외 판단에 필요한 사정과 확인 순서를 살펴봅니다.
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물에 법정지상권이 자동으로 생기지는 않습니다. 예외적으로 살펴볼 사정은 두 가지입니다.
신축 건물이 토지 소유자의 소유이고, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이 이에 해당합니다.
먼저 확인할 시점과 소유 관계
법정지상권의 기본 요건으로는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지, 저당권이 설정되었는지, 이후 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라졌는지가 제시됩니다.
그러나 공동저당 설정 후 담보였던 건물을 철거하고 새로 지은 상황에서는, 기존 건물이 있던 때의 요건만으로 신축 건물에 권리가 이어진다고 볼 수 없습니다.
따라서 확인 순서는 공동저당권 설정 당시의 토지·기존 건물 소유 관계와 건물의 존재, 그 뒤의 철거 및 신축 여부, 신축 건물과 토지의 소유자, 신축 건물에 설정된 담보 관계로 나누는 편이 정확합니다. 특히 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권이 설정되었는지는 자료에 제시된 특별한 사정과 관련됩니다.
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자동 성립으로 오해하지 않기
경매 결과 토지와 신축 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로는 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않습니다. 반대로 특별한 사정이 있는지는 구체적인 소유 관계와 담보 설정 내용을 확인해야 하며, 신축했다는 사실만으로 예외에 해당한다고 단정할 수도 없습니다.
법정지상권이 성립하는 경우에는 매수인이 매각대금을 지급한 때 성립하며, 성립 자체에 등기는 필요하지 않다고 설명합니다. 다만 타인에게 그 권리를 처분하려면 먼저 본인 명의의 지상권설정등기가 필요합니다.
이 설명은 권리가 성립하는 경우의 시점과 등기 사항이며, 공동저당 후 신축 건물에 권리가 자동으로 생긴다는 뜻은 아닙니다.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?
공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 지은 신축 건물이라면, 소유자가 달라졌다는 사실만으로는 법정지상권이 성립하지 않습니다. 다만 자료에 제시된 특별한 사정이 있는지는 별도로 확인해야 합니다.
어떤 내용을 먼저 확인해야 하나요?
저당권 설정 당시 토지와 기존 건물의 소유자가 같았는지, 건물이 존재했는지부터 확인합니다. 이어서 공동저당 설정 후 철거·신축이 있었는지, 신축 건물의 소유자가 누구인지, 토지 저당권자에게 같은 순위의 공동저당권이 설정되었는지를 살펴봅니다.